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贝壳研究院《粤港澳房地产市场白皮书》发布,破局之道是……

2019-11-08 09:07:41| 查看: 3152|

摘要: 10月18日,贝壳研究院发布《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》,用海量数据和专业分析给出答案。破界重构 大湾区住房发展在于平衡针对目前深圳等核心城市过度市场化、供应主体和保障渠道不足的问题,贝壳研究院首 ...

经过20多年的政策考虑和发展积累,广东、香港、澳门和海湾地区已成为中国开放程度最高、经济活力最强的地区之一。粤港澳及海湾地区未来发展的潜力和模式是什么?大湾区的住宅是否面临可持续发展的问题?解决方案在哪里?10月18日,壳牌研究院发布了《粤港澳海湾地区房地产市场白皮书》(以下简称《白皮书》),以大量数据和专业分析给出了答案。

每年有150万人有很大的潜力进入市场。

近年来,大湾区500强民营企业数量迅速增加。高度发达的私营企业推动了大量就业和人口增长。白皮书中的数据显示,在过去三年中,海湾地区的人口平均每年增加150万。深圳和广州这两个核心城市最具吸引力,常住人口分别增加了165万和140万。大量人口涌入扩大了大湾区的住房差距。总体住房拥有率远低于全国平均水平。在11个城市中,有8个城市的住房拥有率低于60%,近3500万人没有自己的住房。

资料来源:国家统计局(2015年)、香港政府统计局(2017年)、澳门特别行政区政府统计暨普查局(2016年)

照片:粤港澳台大湾区城市住房拥有率

另一方面,与过去的个人流动不同,家庭流动逐渐成为人口流动的主流方式。与个人对居住空间的高度容忍度相比,家庭流动性对市场和生活质量提出了更高的要求。

核心城市住房问题凸显供给结构失衡

大湾区在拥有巨大市场潜力的同时,也面临着诸多挑战。随着流动人口越来越集中在中心城市,住房需求也越来越集中在大城市。《白皮书》数据显示,香港、深圳和广州的人均居住面积分别为15、19.7和25,远低于全国平均水平,生活质量亟待提高。从海湾地区购房者的原籍分布来看,近三分之二的购房者是非广东人,其中较大比例来自湖南、湖北和江西等邻近省份。流动人口的涌入和青年人口的住房困难造成的住房结构失衡,逐渐成为大湾区的核心住房问题。

资料来源:香港政府统计局、广州统计局、深圳统计局、美国人口普查局、日本国土交通省

图:万斯达地区典型城市人均住房面积(平)

除了人口问题,房价和收入上涨带来的不支付问题也不容忽视。此外,过度市场化和金融化凸显了高杠杆金融风险问题。深圳的月收入比率达到90%,居民杠杆率达到82.3%,房主平均贷款比率为59%,远高于其他一线城市。在房价和信贷的相互促进和流通下,低收入群体被排除在住房市场之外,使得买房“更加困难”。

资料来源:壳牌研究院

图:2019年上半年沈欢、环景、环湖二手房交易中贷款交易比例

事实上,从住宅服务市场来看,生活质量差、住房保障渠道不足仍然是大湾区核心城市的主要现状。例如,深圳的住房存量约为510万套,占总存量的近一半,可容纳约1500万人,占实际总人口的75%。生活环境急需改善。经济适用住房(经济适用住房和公共租赁住房)在深圳住房存量中的比例仅为4.1%,住房保障渠道不足,供应结构过于单一。

打破边界重建大湾区住宅发展:平衡

针对深圳等核心城市的过度市场化以及供给主体和保障渠道的短缺,壳牌研究院首席市场分析师徐小乐表示,未来突破城市行政边界的途径在于为核心城市寻找“外部供给”。

如何重建平衡?白皮书指出,随着深圳、广州等核心城市进入深度股票市场,首先要振兴和利用好股票资源。其次,鼓励支持市场化的开发商或长期租赁公寓企业参与,为租赁市场提供更优质的标准化产品,降低二手房交易的摩擦成本,提高二手房的流通率,降低买卖市场的“压力”。第三,打破城市边界,为海湾地区的核心城市寻找“外部供给”。大湾区房地产市场只有通过内外结合的措施,打造多层次、多产品线、优质、均衡的供需市场,才能为消费者提供更多的选择和保护。

根据壳牌研究院的计算,2025年广东、香港、澳门和海湾地区的房地产市场估计约为3.7万亿元,占全国总gmv的15%。面对湾区房地产广阔的发展空间,徐小乐表示,“要充分发挥湾区的市场潜力,需要湾区城市的协同努力,打破城市界限,实现一体化发展。”

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